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逃生門

17/09/2024 洞見

在實質房地產價格還未開始反映利率預期之際，有香港地產股已經率先起步，從之前因業績所創出的低位反彈回來，為牛皮的港股添了一分動力。不過，隨後會否出現“Sell on Fact”的情況，大家就要拭目以待。
作者:何國良

現時香港各樣成本高已經是一項不爭的事實，但單單以此就判定香港之未來？（Shutterstock）

年輕時，常聽到別人形容香港為「彈丸之地」。香港陸地總面積為1115平方公里，約為上海市的五分之一，北京市的十五分之一。在全國城市排名中，這個特別行政區真的不算大。但更有趣的是，在這個面積不大的地方，有超過75%是屬於草地、荒地、林地、灌叢、農地、濕地，利用作住宅用途的土地只有6.9%。同樣面對面積限制的新加坡，已利用整體土地面積約14%作為住宅用途。這個土地資源分配政策上的差異，令最終擁有可以用上蓋房的土地資源有着極大的分別，兩個城市的平均居住面積因而亦有明顯差距。聰明的讀者可能立刻會說，香港一直奉行高地價政策，土地資源當然會奇貨可居，如果不是這樣，你要交的稅款一定遠遠超過現在許多啊。

白吃蓮蓬

世上事確實難以兩全其美。低稅率、高地價在過去為庫房累積了可觀的儲備。同時之間，彈丸之地的香港亦成就了數量不少的世界級富豪，若以人口密度計算，香港富豪的比例應位全球前列。當年看懂形勢的一群人，將這門地產生意推向極致，香港因而連續13年成為全球樓價最難負擔城市，樓價對收入的比率為18.8倍（根據Demographia國際樓價負擔能力報告）。而且，這發展方式，亦成了不少內地城市的仿效對象，成就了內地版的「地產風雲」。這些資產價值擴張帶來的盛勢，亦不可能是白吃蓮蓬的。房地產價格高，令各行各業的經營成本百上加斤，在收入明顯不高漲之際，相應的經營利潤就會偏低。因此，有作者認為，這情況將香港的未來掏空了。現時香港各樣成本高已經是一項不爭的事實，但單單以此就判定香港之未來，只可引用近期裘千丈常用的一句話：「也未可知！」

從投資的角度，資產的價值取決於資產所產生的現金流，再利用折現率（discount rate）轉換成現時的價值。所以在房地產投資上，從租金產生出來的未來現金流是一個影響資產價值的重要考慮因素。市場對未來資產價值的意見分歧，其中一個原因，往往就是對未來租金走向的不同判斷。有分析指出，現時住戶房地產的總租金回報率約為3.2%。另外，縱使房價在過去一段時間持續下滑，租金金額不但沒有下跌，而且在更多的市場需求推動下，有着溫和的升幅。因此，他們相信房地產價格的調整已經進入尾聲。不過，筆者擔心「價落租升」的現象，如果經濟並未能如願持續恢復起來，租金下行的壓力就會陸陸續續出現，到時候，資產價值的壓力就會更加顯著了，大家不可不察 !

跟撤辣同一效果？

除了租金，影響資產價值的另一項主要因素就是利率，因為它會直接影響大家計算折現現金流的折現率。所以，美國聯儲局議息，把美國聯邦基金利率開始向下調，成了不少地產經紀與客戶打開話題的一招好招。

從上圖可以看到，如果從最優惠利率來看，在過去數年的美國利率上升周期中，美息一共上升了5.25%，而香港的最優惠利率只增加了0.875%。因此，美國新一輪的減息周期縱使開打，香港最優惠利率的調整相信不會立即跟隨。不過，對息差更敏感的1個月HIBOR（香港銀行同業拆息），將會跟隨美國息率下調的步伐，有利現時高於最優惠利率按揭的HIBOR按揭用家。根據分析師的報告，他們預期今年美國聯邦基金利率有機會在年底前下降0.75%，而在明年中，更有望再下調另外100個基點，使得今次的減息周期可以有1.75%的調整幅度。如果這預測較準確的話，香港的HIBOR利率有機會在明年中回到2022年間的水平，約為2.75%，屆時HIBOR的按揭利率就約為4.0%，跟3.2%總租金回報率的差距就因而可以收窄，有助減慢現時房地產價格的跌勢，甚至有預測，有機會出現5%的升幅。

不管以上利率和房價的預測最終能否如願，在實質房地產價格還未開始反映這預期之際，有香港地產股已經率先起步，從之前因業績所創出的低位反彈回來，為牛皮的港股添了一分動力。不過，隨後會否出現“Sell on Fact”的情況，大家就要拭目以待。由於股票作為一種投資，富高流動性的優勢，所以，投資者縱然沒有十足把握，亦願意在市場中馳騁一下，錯了亦可以退回來。但房地產市場就不一樣了，君不見現在極難找到一個買家的景況嗎 ? 在這種流動性，再疊加價格高位的情況下，願意追入的買家將少之又少。因此，利率回調這個利好時機，大家應否好好把握像撤辣那一波行情般呢？

04/02/2025

父能量

當大家沉迷地相信：只要我不斷投入算力，己方的模型能力就可以持續上升之際，DeepSeek的出現就完全打破了這個信念。原本家長提供豐厚教育資源這個優勢，卻變成了孩子的致命一擊。作者:何國良國際人工智能世界最近發生了一件令人值得深思的事件，並在市場中引發軒然大波，蒸發近6000億美元上市公司市值。（Shutterstock）近期有幸多跟年輕人接觸，從而可以多了解一些他們對事物的看法。在他們的眼中，很多我們上一兩代看重的觀念，他們並不一定照單全收。例如，在我成長的一代，對自己的工作是非常看重的，因為我們一直抱着一個觀念：工作成就能夠改善自己生活的各方面。因此，我們這一代往往會極之投入工作，願意犧牲其他方面去換取上司或公司的認可。然而，今天工作的新一代，他們雖然會全力以赴去完成手頭上的任務，與此同時，他們亦都滿心期待周末的來臨，絲毫也不考慮周五加班，工作與生活平衡（Work Life Balance）在他們眼中是頭等大事。所以筆者曾打趣地說道，與其花2元乘車優惠去鼓勵長者出行，倒不如確保公司周五準時讓年輕人下班，不用大費周章，周五夜繽紛就自動出現了！用得其所過年的朋友聚會中少不免又會談起子女經。面對不一樣的新生一代，以往父母輩用於自己的那些方法已經不管用了。因此不少父母都會覺得無從入手，並選擇「外判」，利用不同的外援老師去協助教導。這種方法對一些時間不足以應付孩子教育需求的家長，的確是無可厚非；可是久而久之孩子對外援老師的依賴就愈見嚴重。原本家長提供豐厚教育資源這個優勢，卻變成了孩子的致命一擊。情況就如在高中數學科，我們開始讓孩子使用計算機，原意是讓他們不用再花過多時間於數字的運算上，騰出時間來去理解更高深的數學原理。不過當一機在手時，學生的基本運算能力也同時退化了。學生計算機上鼎鼎有名的「Formula 01」令他們連基本因式分解的能力也失去。當公開考試試題一轉，不能直接使用計算機上的formula時，超過一半的學生對這類題目就已經自動投降，是典型「愛你變成害你」的一例。特朗普上場第二天跟軟銀、甲骨文及OpenAI聯合發布的5000億美元的星際之門（Stargate）計劃，正是這個算力投資競賽的佼佼者。（Shutterstock）可能你會想這只是學生年少無知之事，與我何干？最近國際人工智能世界，發生了一件令人值得深思的類似事件，並在市場中引發軒然大波，蒸發近6000億美元上市公司市值。一直以來，電腦芯片的算力是各地企業開發人工智能的一個重要資源。市場可能將黃仁勳當年（2016年）把英偉達專為人工智能開發應用的超級電腦送給OpenAI這一段往事宣傳得宜，大家都不自覺地相信：你要發展人工智能，就必先擁有這運算神器，所謂「得芯得天下」。所以當OpenAI發表他們第一代ChatGPT 後，所有的龍頭科技都趕快去添置器材，花巨資去建立自己的數據中心，訓練自己的人工智能大模型。就像父親般，不惜工本把所有的資源弄到手，去培育自己的孩子，望子成龍。當發覺孩子的水平又被同業趕上時，科技公司又會再加碼，建立更多芯片串聯的數據中心，務求將市面上最高算力的器材提供給孩子去訓練。特朗普上場第二天跟軟銀、甲骨文及OpenAI聯合發布的5000億美元的星際之門（Stargate）計劃，正是這個算力投資競賽的佼佼者。父親，請對我更嚴厲吧 ! 殊不知這項原先極能吸引眼球的新政府成就，在地球另一端的一家人工智能模型開發公司公布其DeepSeek-R1之後，頓時令大家改變了對Stargate計劃的評價。開發DeepSeek的公司表示，他們僅花費600萬美元，並只利用相對算力較次的芯片，做出來的模型能力已可以跟花費數十億美元訓練出來的ChatGPT媲美，令不少積極從事人工智能開發的專業人士側目。當大家沉迷地相信：只要我不斷投入算力，己方的模型能力就可以持續上升之際，DeepSeek的出現就完全打破了這個信念。當然，有人會懷疑它是否真的這麼低成本。筆者並不是這方面的專家，很難做出最精準的判斷，但相信真相也不會太難逐步被拆解出來，大家可以拭目以待。 Stargate 這項原先極能吸引眼球的新政府成就，在地球另一端的一家人工智能模型開發公司公布其DeepSeek-R1後，頓時令大家改變了對Stargate計劃的評價。（Shutterstock）但我更想強調的一點是，由於受到制裁，DeepSeek開發公司知道自己是不可能買到足夠多而又最先進的芯片來做訓練的。因此，反而令他們在開發時另闢途徑，在計算效率上多花心思，以更低的算力去完成同樣的計算，成了一時佳話。所以，未來打算投資數據中心相關行業的讀者就要更加謹慎注意！曾經有位高人告訴筆者，遠方多年對己方各個領域發展的百般阻撓，不少人相信是「利空」，但從他眼中看來，這些動作反而是利好。因為如果這個父親對你照顧有加，長期依賴他的你，自身能力亦只會慢慢退步下來。相反，如果他對你諸多限制，你只好減少依賴，一步一步將自身的能力打造出來。過程雖然艱辛，但最終伴隨着自己的只會是那些能經得起歷練的真本事。

19/12/2024

投資要分析更要膽色？

量子計算正在處於它的黃金發展期，一個公司的研究成果有可能足以成為winner-take-all（勝者為王）的情景，因此，投資量子計算開發這類型的子行業公司風險極高。作者:何國良最近由於Google發表了他們最新的量子計算晶片willow。（Shutterstock）年近歲晚，不少金融機構都紛紛推出他們對明年2025年的投資展望，好讓客戶可以早點部署，來年再接再勵，延續今年的強勢。自己今年也嘗試走出舒適圈，粉墨登場，在灼見名家編輯部的幫助下，完成了三個YouTube短片，分享了如下話題：「美股在多年強勢下，預料如何走下去呢？」「在估值不便宜的情況下，美股還有什麼主題可以值得大家留意呢？」「高成本下的影響下，大家還可以憑什麼去改造香港呢？」文字內容自然有它獨特的價值，所以筆者仍然努力一字一字去深耕，但在新時代下，想我們訊息無遠弗屆，轉換訊息的載體，亦未嘗不可。認識筆者的朋友都不約而同說，筆者好像改變了。是的，2024年給筆者上了一課，因此，現在正努力作出更多以前沒有做過的新嘗試，打做一個更好的自己。最近，在TVB主持Pauline（李寶善）的完美帶領下，完成一次現場電視訪問，媽媽看了，亦可算是一項成就解鎖！ 10秭年在不同的訪問中，我們談起量子計算這個話題，筆者發覺當中有不錯的內容，特意整理材料為讀者們介紹一下。最近由於Google發表了他們最新的量子計算晶片Willow，令這個主題再次吸引不少投資者的關注，有相關概念的股份在消息發布前後都有不錯的升幅。Google股價亦在消息公告後，兩天上漲了11%（市值增加了250億美金）。這種氣勢確實有條件成為未來市場上的一個投資主題。在資料蒐集中發現，其實不少創投基金早在10年前已經開始投資這類型項目，近年他們的投資金額都以倍數增加，2022年已經達到20億美金。而且，顧問公司麥肯錫（McKinsey & Company）更在他們科技行業投資趨勢15強中，將量子計算定為15強之一。在投資方多番加持下，這股量子計算熱正在翻滾中，剛好碰上Google Willow這個助燃劑，相關股票股價如日中天。 Google股價在消息公告後，兩天上漲了11%（市值增加了250億美金）。（Google）首先，讓我介紹一下Google今次發表的內容，當中令人最深印象的是量子計算的速度。根據介紹，一項現今世上最快的超級電腦也要花上10的25次方（10秭）年時間才可完成的計算，他們的量子電腦只需要5分鐘就可以年搞定。筆者發現Google別出心裁去選10的25次方年這個數字，因為它比我們認知的宇宙年齡還要大。所以如果真的可以擁有這種算力，電影描述的平行宇宙就不再是單單的電影橋段了。讀者們可能會問，為什麼量子計算會比我們的傳統電腦快這麼多呢？首先在這裏科普一下：傳統電腦最基本的單元是Bit，可以以0或1作為資料儲存。因此，傳統電腦以此作為計算基礎，即二進制。但以量子科學為藍本的研究發現，利用不同的方法，我們可以在一個量子計算的單元Qubit儲存多於兩個數值。大家不要少看這個改變，因為這個可能性，我們的計算速度因而可以幾何級數倍增，這種算力的出現，足以解決不少世上現時不解的難題。有人甚至認為可以對加密貨幣的加密技術構成威脅，所以Google的消息出之後，Bitcoin的價格都亦曾經出現了一陣子波動，所以量子計算的出現絕對可以說是game changer。夢仍是一樣有金融資訊公司發表過報告，他們認為未來的6至7年，量子計算領域相關市場將以每年31%的速度增長，市場的規模會由現時的130億美金可以在2030年翻到850億美金。驟眼看來市場增長潛力是相當吸引，不過，現時雖然有一些科技突破，例如Google在增加更多Qubit裝置時，不但沒有增加誤差，反而可以將錯誤率減少，但有科學家認為，要真真正正達到最終可用的產品，未來5至10年都不可能實現。這一點投資者就需要留意了。有科學家認為，要真真正正達到最終可用的產品，未來5至10年都不可能實現。（Shutterstock）如果去細分量子計算行業，我們可以隨不同子行業去考慮。首先是從事量子電腦開發研究的公司，除了Google以外，其實亦有不少科技企業深耕量子計算這範疇，例如IBM同Google一樣，都是以超導體方法開發量子計算器。另外，Intel、Microsoft、Amazon都有以其他的研究方向去實現他們的量子計算器。但這些大科企，量子計算開發只是他們公司多項業務之一，比較少投資者純粹因為量子計算，守株待兔地去決定買這些企業。所以亦有投資者因而去尋找一些以量子計算為主營業務的公司（pure play）如Rigetti and IonQ。但考慮這類公司的投資者亦需要理解，量子計算正在處於它的黃金發展期，一個公司的研究成果有可能足以成為winner-take-all（勝者為王）的情景，因此，投資量子計算開發這類型的子行業公司風險極高。市場上亦有投資者嘗試去選擇一些，將初級量子計算器商業化，或利用雲端服務提供量子計算的公司，例如 Quantum Computing（QUBT）和D-wave Quantum（QBTS）。這個子行業的股價如果以年初至今來計算，表現最為強勁，但要注意的是，這些公司現時仍未有實現盈利，若以EV/sales來看亦一點也不便宜。所以投資相關公司的投資者就絕對要注意風險！

20/11/2024